Sachwerte wie Immobilien und Infrastruktur sind für das Wirtschaftswachstum von entscheidender Bedeutung. Liquiditätsengpässe bei der Finanzierung dieser Sektoren veranlassen Anleger dazu, nach alternativen Kapitalquellen zu suchen. Die Studie analysiert die Herausforderungen und zeigt auf, warum Private Market Fonds eine chancenreiche Möglichkeit für die Finanzierung von Sachwerten darstellen. Erfahren Sie, was diese Liquiditätsengpässe für Investoren bedeuten.

Die Liquiditätsherausforderung bei Immobilien und Infrastruktur

Risiken der Illiquidität: Immobilien und Infrastruktur stellen illiquide Giganten dar, da es sich zumeist um langfristige Investitionsobjekte mit hohem Kapitalbedarf handelt. Eine Studie der Finanzinnovation 2025, die das Modell des New Keynesian Dynamic Stochastic General Equilibrium (NK-DSGE) verwendet – ein hochentwickeltes wirtschaftliches Rahmenwerk, das Preisstabilität und zufällige Schocks analysiert –, zeigt, dass Liquiditätsengpässe die Risiken erhöhen, insbesondere auf den Immobilienmärkten [Quelle]. Auch die Infrastruktur steht vor ähnlichen Herausforderungen, denn Finanzierungslücken können Projekte zum Stillstand bringen, wenn die traditionellen Finanzierungsquellen versiegen. Um diese Liquiditätsengpässe zu überwinden, sind innovative Finanzierungslösungen und neuartige Kapitalquellen jenseits der traditionellen Kanäle erforderlich.

Rückzug des Bankensektors: Die Banken, einst der Eckpfeiler der Immobilienfinanzierung, werden durch die Regulierung zunehmend eingeschränkt. Die hohen Risikogewichte von Basel III schränken die Kreditvergabe ein, wie eine Analyse des Journal of Real Estate Finance and Economics zeigt. Ein Bericht der Pension Real Estate Association aus dem Jahr 2023 kommt zu dem Schluss, dass die geringere Fähigkeit der Banken, Immobilienverluste aufzufangen, die Liquidität verknappt und Bauträger und Infrastrukturunternehmen unterversorgt zurücklässt. Es ist davon auszugehen, dass Liquiditätsengpässe im Jahr 2025 die ohnehin bestehende Lücke weiter vergrößern werden.

Auswirkungen der wirtschaftlichen Volatilität: Die Zinserhöhungen in den USA seit 2022 um 500 Basispunkte verringern die Liquidität und haben schwerwiegende Auswirkungen auf gewerbliche Immobilien („Commercial Real Estate“ / „CRE“) und Commercial Mortgage-Backed Securities („CMBS“). Bei gewerblichen Immobilien, zu denen Bürogebäude, Einzelhandelsflächen und Industrieimmobilien gehören, ging das Geschäftsvolumen um 59 % zurück, während CMBS – als Anleihen verkaufte gewerbliche Hypotheken – um 74 % einbrachen (Madison International Realty (2023) [Quelle]). Finanzielle Schocks können Verkäufe mit Abschlägen oder Verzögerungen erzwingen, von denen kleinere Unternehmen am stärksten betroffen sind. Traditionelles Kapital kann mit dem Bedarf an realen Vermögenswerten nur schwer Schritt halten.

Warum alternative Kapitalquellen wichtig sind

Das Füllen der Finanzierungslücke: Wenn Banken sich zurückziehen, wird die entstandene Lücke durch alternatives Kapital gefüllt. Private Kredite stellen eine bedeutende Quelle für hochverzinsliche Darlehen für Immobilien und Infrastruktur dar, ein Trend, den Morningstar als entscheidend für 2025 bezeichnet [Quelle]. NAV-Finanzierungen, d.h. die Kreditaufnahme im Verhältnis zum Portfoliowert, die es Fonds ermöglichen, Kredite gegen den zugrundeliegenden Wert ihres Portfolios aufzunehmen, haben stark zugenommen. 17Capital meldet einen Einsatz von 13 Mrd. USD im Bereich Private Equity und eine zunehmende Nutzung im Infrastrukturbereich. Diese Instrumente stellen Liquidität zur Verfügung, ohne dass Vermögenswerte verkauft werden müssen, was für die Finanzierung von Sachanlagen von entscheidender Bedeutung ist.

Innovative Strukturen und Möglichkeiten für Investoren: Sale-Leaseback- und Build-Operate-Transfer-Modelle (BOT), wie sie in der saudi-arabischen Vision 2030 vorgesehen sind, setzen Kapital frei und verlagern das Risiko auf private Unternehmen, so die Analyse von King & Spalding (2024) [Quelle]. Privatmarktfonds erweitern diese Möglichkeiten und bieten Anlegern Zugang zu wachstumsstarken Sachwerten. Für erfahrene Anleger versprechen Fonds, die auf Infrastruktur wie Rechenzentren in Verbindung mit künstlicher Intelligenz oder erneuerbare Energien abzielen, überdurchschnittliche Renditen, die oft über den Benchmarks des öffentlichen Marktes liegen. Für diese Sektoren werden bis 2030 Ausgaben in Höhe von 1,5 Billionen US-Dollar prognostiziert. Infrastrukturfonds erzielen oft höhere Renditen als die öffentlichen Märkte. Privatanleger können über Investmentfonds und ELTIFs in stabile Immobilienrenditen oder Infrastrukturwachstum investieren und so über Aktien hinaus diversifizieren. Morningstar weist darauf hin, dass Private Market Fonds eine geringere Korrelation mit liquiden Märkten aufweisen, was sie zu einer Absicherung gegen Volatilität macht [Quelle].

Vorteile für Anleger in Privatmarktfonds: Privatmarktfonds glänzen in einem illiquiden Umfeld. Immobilienfonds können z.B. Immobilien zu attraktiven Bewertungen für langfristige Gewinne sichern. Infrastrukturfonds zielen auf Widerstandsfähigkeit und Wachstumspotenzial ab und passen sich den aktuellen Megatrends an. Laut Small Business Economics können kleine und mittlere Unternehmen (KMU) mit alternativen Finanzierungen florieren und die Fondsperformance steigern. Anleger erhalten Zugang zu nicht börsennotierten Vermögenswerten, die häufig höhere Renditen bieten als ihre öffentlichen Pendants, jedoch müssen Anleger Geduld mitbringen – die Bindungen können sich über 10 Jahre erstrecken. In den kommenden Jahren können Private Market Fonds Liquiditätslücken schließen und Engpässe in Chancen verwandeln.

Blick in die Zukunft

Die Liquiditätsengpässe bei Sachwerten werden sich voraussichtlich nicht in absehbarer Zeit auflösen, da regulatorische und wirtschaftliche Zwänge dies verhindern. Dennoch bieten alternative Kapitalquellen, insbesondere über Private Market Fonds, eine Möglichkeit zur Lösung dieses Problems. Man kann erwarten, dass alternatives Kapital den Immobilien- und Infrastruktursektor ankurbeln und insoweit einen Sektor unterstützen wird, der trotz Illiquidität auf Wachstum eingestellt ist.

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